88亿押注浦东航空城 金地回应却称并不认为价格高

2017-02-12 13:47

导读:人民网北京7月28日电(徐倩)昨日,金地集团(600383.SH,下称“金地”)以88亿元的代价竞得上海浦东新区的祝桥镇核心区G-10地块,折合楼板价每平方米33023元,溢价率286%,刷新了上海年内总价地王的纪录。上海中原地产市场分析师卢文曦认为金地所拍价格偏高:“金地未来保本价约每平方米5万元,售价高出当前同类产品66%以上,未来2-3年区域房价连续上涨近7成的可能性存有疑虑。从这个价格来看,房企获利空间被大幅压缩。...

人民网北京7月28日电(徐倩)昨日,金地集团(600383.SH,下称金地)以88亿元的代价竞得上海浦东新区的祝桥镇核心区G-10地块,折合楼板价每平方米33023元,溢价率 286%,刷新了上海年内总价地王的纪录。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为金地所拍价格偏高:金地未来保本价约每平方米5万元,售价高出当前同类产品66%以上,未来2-3年区域房价连续上涨近7成的可能性存有疑虑。从这个价格来看,房企获利空间被大幅压缩。

对此,金地集团华东区域地产公司副总经理陈喆却称:并不认为这个价格高。

对于此次拿地,我们不认同是非理性的,不认同上海外郊环市场是敏感地带。 陈喆称。

豪赌航空城:价格并不高?

在陈喆看来,祝桥镇未来的发展势头堪比大虹桥。

我们现在判断土地价值已经不再以市中心的距离的价值溢出来简单推导,而是更重视环线和规划,重视挖掘土地本身的价值属性。比如徐泾,现在拍出天价大家也不引以为意,是因为大虹桥的价值已经被认可了,那么祝桥的未来也同样不可限量。

据了解,金地下注的航空城源于上海 十三五规划中新增的区域型板块,其中,提及在规划年内将按照世界超级交通枢纽、高端航空装备制造基地和航空资源配置高地的功能定位,结合铁路东站建设,做好航空城的总体规划和铁路东站周边7平方公里的核心区城市设计。

尽管航空城概念向好,但是,业内专家认为航空城的发展需要更多的时间,卢文曦认为:虽然区域内产业规划向好,但是目前对人口的吸引力不足,所以需求还需要时间培养。而轨道交通的匮乏也很难从外部导入人口。因此从这个价格来看,房企获利空间被大幅压缩。

此外,金地所拿地块开发条件颇为苛刻,根据出让文件公告显示,地块上建筑限高45米,住宅套数下限2400套,中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60.0%,全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的30.00 %以上。此外,地上面积中5%保障房无偿移交给政府,还需建设2200平方米的的社区公共服务设施,及至少1300平方米的商业服务设施,并无偿移交区政府,同时15%的面积需开发商自持有70年。

除上述限制条件外,更为重要的是,该地块还规定了开发商的开工和竣工时间,即在交付土地后 12个月内开工,在交付土地后 36 个月内竣工,这就意味着金地的销售周期不超过3年,而航空城的建设速度尚未可知。

卢文曦分析称:5%保障房、15%住宅的自持用于出租的面积、60%的中小套型配比是近期上海土地出让的标配,但是,要求保障房也实现100%全装修,之前土地拍卖中很少看到保障房也要全部实现装修的要求。而开工和竣工时间都有明确规定,压缩晒地的可能性,这些限制性条件都加大了开发成本和开发难度。

此外,金地此次拿地的时机是房地产周期上行的高点,今年以来,在货币宽松的大环境下,上海土地市场高热,已经诞生多幅地王,进入下半年,地价的非理性和房价的快速上涨也得到了高层的关注。

7月26日,中共中央政治局召开会议指出,要引导货币信贷和社会融资合理增长,着力疏通货币政策传导渠道,优化信贷结构,支持实体经济发展。而这一信号,在业内人看来,被认为是房地产市场转向的开始。

营收困境:地王能否解套?

这并不是金地第一次在上海拿下地王项目。

2009年,金地以30.48亿元的价格拿下上海青浦赵巷地王,彼时楼板价高达每平方米1.44万元,此后,地块被金地命名为上海金地天境对外出售,但是由于楼板价过高,该项目一度销售迟缓。据不完全统计,项目前后总投资额超过80亿元,此间,金地还曾引入信托计划来弥补资金缺口。

时隔7年,青浦地王的教训或许早已令人忘却,而火热的上海楼市和急切的补仓需求也足够再次点燃开发商的热情。

同参加竞拍的某房企内部负责人也告诉记者:上海土地价格快速上涨,房企在一线生存已经不堪重负,但是如果不拿地就会有退出上海的危险,整个团队也会流失。

在金地的版图中,华东区域原是第一大主力地区,但是,随着金地华东换帅和投资放缓,加之外来房企纷纷进驻华东,金地在华东区域的影响力减弱。

此时,对于去年上任的金地华华东区域地产公司董事长、总经理阳侃来讲,更为重要的是提升华东地区在金地集团和在上海市场的影响力。

根据2015年年报显示,华东区域的地位已经不敌华南区域,其营业收入增长缓慢,总额也落后于华东区域。

(金地集团营收分区域数据,图片来源于金地集团2015年年度报告)

从2015年金地的整体营收来讲,其实现营业收入 327.62 亿元,同比2014年减少 28.21%,其中房地产业务结转收入 305.30 亿,同比减少 30.36%。其中,华北、东南、西北等5个地区的营收都有大幅下降,而只有华南和华东区域保持增长。

由此看来,华东区域的复兴对金地集团的重要性就不言而喻了,但是88亿元的地王项目能否改善金地在华东区域的营收还尚不可知。